作者：周军律师.
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在债权债务关系中，抵押权作为一种重要的担保物权，旨在保障债权人的债权能够得到有效清偿。当债务人以房屋等不动产设定抵押时，若其未能按时履行债务，债权人即抵押权人有权依法行使抵押权。
那么，抵押权人在房屋查封后是否有权以房屋租金优先受偿？
最高院在《甲公司与乙银行执行复议案》中明确：
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，不以人民法院生效判决对被担保债权进行确认和进入执行程序为前提，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
本案的争议焦点为：乙银行享有的抵押权是否及于案涉租金。
《民法典》第四百一十二条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。”该条规定争议执行行为作出时仍在施行的原《物权法》第一百九十七条第一款规定确定的规则完全一致。
本案中，乙银行已经在上海高院提起诉讼，要求主债务人清偿主债务，要求担保人承担担保责任，包括要求甲公司就其抵押财产承担抵押担保责任。虽然甲公司对乙银行的主债权和抵押权是否有效均提出了质疑，乙银行的相关诉讼请求亦未经人民法院生效判决确认，但至少证明债权人认为债务人不履行到期债务、抵押权已经到期，存在实现抵押权以担保主债权实现的现实必要，甲公司亦未提交证明债务人已经履行到期债务的证据。同时，基于债权人乙银行的申请，上海高院已于2018年7月保全查封了抵押财产即系争房产。租金属于系争房产的法定孳息。韩某公司向长宁法院代管款账户汇入的租金系2018年11月至2019年12月的租金，该租金的形成时间晚于上海高院的查封日期。
因此，本案中，乙银行作为抵押权人，一旦其权利经过生效判决确认，其享有的抵押权将及于抵押财产自2018年7月之后产生的法定孳息，包括韩某公司向长宁法院代管款账户汇入的租金。在乙银行的相关权利未经生效裁判确认之前，法院根据乙银行的诉讼保全申请，依据保全甲公司名下财产的保全裁定，向长宁法院发出协助执行通知书，对韩某公司汇入的2018年7月之后的案涉租金予以保全，避免将来租金流失影响生效判决执行，符合诉讼保全的立法本意，也符合原《物权法》第一百九十七条和《民法典》第四百一十二条的规定。
周军律师提醒，在房屋被查封的情形下，抵押权人有权以房屋租金优先受偿 。需要注意的是，抵押权人应及时通知应当清偿法定孳息义务人。抵押权人怠于通知而承租人继续向抵押人支付租金的，仍然产生相应的清偿效果。抵押权人不得主张该清偿行为无效。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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